¿Chile, un país de arrendatarios?

Suena a una pregunta donde solíamos aspirar a alguna elección, pero no queda del todo claro que esa sea la tendencia en el futuro, tanto para compradores, constructores, inmobiliarias, mundo financiero e inversionistas. Simplemente el sistema está mutando y esta nueva tendencia apunta a que nos convertiremos en un país de arrendatarios.

Los datos lo confirman: desde la oferta, no tenemos un superávit de viviendas, ni un mercado inmobiliario que atraviese un boom particular en construcción. La quiebra de constructoras ha sido la tónica desde el inicio de la pandemia. El horizonte no se ve precisamente de color azul. Este es un problema no menor, si no tenemos quienes construyan, menos disminuirá el déficit. El nivel de judicialización de las construcciones y proyectos tampoco ayuda.

En la otra vereda, desde la demanda, hay varios ejes del ecosistema que se han restringido. La banca presta un menor porcentaje de financiamiento a menor cantidad de años, con mayores tasas. Hace décadas que estamos en una espiral de precios que no paran de subir.

Pero con la excepción de algunas crisis como la mexicana o la subprime, las tasas de interés iban a la baja, lo que compensaba la subida de precios; en el escenario actual es imposible que los precios bajen en el corto plazo.

Desde el Estado, no se ve una intervención que haga creer que tendremos un cambio de tendencia, sea en el stock, costo de propiedades, valor del suelo o en mejoras en las posibilidades de compra. Es más, la ley 21.461 introduce modificaciones que buscan proteger al arrendador y hacer más expedita la devolución de los bienes en caso de no pago. Esto es sin dudas un incentivo a los inversionistas ya que genera certezas para la devolución de sus bienes, en caso del incumplimiento de pago de la renta.

Hoy vivimos en un país de propietarios. Hay más 6 millones de roles de propiedad, es decir la suma de todos los bienes inmuebles (casa, bodega, terreno o departamento): 73,4% de esas propiedades, son el único bien de una persona. Sólo un 26,6 % tiene dos o más bienes habitacionales (que se podrían considerar como una vivienda principal y una segunda vivienda). Para gran parte de ese 73,4% la casa propia es su gran fuente de ahorros.

También llama la atención que, del primer gran porcentaje de propietarios de una única propiedad, el 55,6 % son mujeres; pero si llevamos el tema género a quienes están en el 2.5 % de inversionistas (seis o más), ese universo promedio baja a un 38.2% en el caso del sexo femenino. Estamos hablando de 1.000.000 de personas que tienen este status.

La bonanza de los últimos 30 años, que tenía al país hablando a fines del gobierno de Ricardo Lagos de erradicar los campamentos, claramente no representa la realidad actual. La Fundación TECHO-Chile, en su catastro Nacional de Campamentos 2022-2023, señala que en el país existen 1.290 campamentos, con 113.887 hogares viviendo en ellos.

El ecosistema inmobiliario descrito anteriormente no genera un espacio para creer que el pasado sea un predictor del futuro. Pero creo que hay un claro cambio de tendencia y el sueño de la vivienda propia, al parecer, será cada vez más difícil de conquistar. Cuesta imaginar que dejar esto a la deriva sea la solución, pero por el camino que vamos la casa propia parece que será algo inalcanzable para la gran mayoría.